Основные отличия законов №214 и №215

Одни из самых важных вопросов, которые интересуют покупателей новостроек: А можно ли покупать эту новостройку? Рентабельно ли вложить деньги в конкретный жилой комплекс? Защищены ли права покупателя?

В ответ от представителя застройщика всегда можно услышать: Конечно, строительство ведется по 214 ФЗ, а не по 215. И все утвердительно кивают головой, а на самом деле понятно ли как именно защищает покупателя ФЗ №214? В чем его отличие от ФЗ №215?

ФЗ №214 - это закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, ФЗ №215 - это закон о жилищных накопительных кооперативах. Из этого следуют и х отличительные особенности:

Согласно ФЗ 214 участие покупателя в строительстве оформляется договором долевого участия, который заключается с компанией-застройщиком. Он содержит: 

  • срок, согласно которому застройщик обязан передать объект строительства,
  • определен конкретный объект долевого строительства, подлежащий передачи на правах собственности,
  • цену, срок ее уплаты,
  • гарантийный срок на строительный объект;

ФЗ 215 предусматривает членство в кооперативе, таким образом и закрепляются отношения между ЖСК и его участниками. Вступление в ЖСК определяется уставом самого ЖСК и Жилищным кодексом РФ, но никак не законом ФЗ 215. Участником ЖСК можно стать после подачи заявления в ЖСК и уплаты вступительного членского взноса и первого паевого взноса. При этом сведения об участнике передаются в государственный реестр юридических лиц.

По договору участия строительная компания обязана в прописанный срок построить жилой дом и (или) иной объект недвижимости, получить разрешение на ввод в эксплуатацию этих объектов. После чего уже передавать объект участнику долевого строительства. В свою очередь участник долевого строительства обязан оплатить закрепленную договором стоимость объекта и принять его.

У участников жилищно-строительного кооператива по уставу могут возникнуть обязательства, например, это может быть обязательство по уплате членских и вступительных взносы (помимо паевых). Поэтому необходимо внимательно изучать устав и все учредительные документы ЖСК, а также каков порядок и размеры взносов, подлежащих оплате и сам график платежей и т.д.

Какие именно положения закона №214 защищают участника долевого строительства, чем должны обеспечиваться обязательства дольщика? 

По статье 12.1 ФЗ №214 обязательства застройщика должны обеспечиваться одним из способов:
1) Согласно статьям 13-13 ФЗ №214 залогом,
2) Согласно статье 15.1 ФЗ №214 поручительством
3) Страхованием ответственности на случай банкротства, либо поручительство банка, за не выполнение обязанности по передачи объекта.

Что получает участник договора долевого участия от этих способов обеспечения обязательств? 

1) возврат денег, которые внес участник по договору долевого участия или в силу закона №214,
2) оплата убытков, неустойки, штрафа, пени, которые полагаются участнику долевого строительства за просрочку сдачи объекта недвижимости или ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком по передаче прав на объект, а также все выплаты обеспеченные ему договором и (или) федеральными законами.

У участников ЖСК возврат денежных средств возможен только при выходе и кооператива. Возврат вступительных и членских взносов, убытков и пени регулируется индивидуально.