Рынок недвижимости 2021 года.

Существуют основные вопросы, которые тревожат покупателей и продавцов рынка недвижимости Краснодара, они касаются динамики рынка, спроса и предложения на нем, предпочтений и новых проектов. 2020 год многое изменил в сфере недвижимости, перевернул прогнозы, ожидания и спрос на рыке. Ожидался небольшой рост цен, стагнация, без сильных спадов или подъемов. Застройщикам, сильно поднявшим цены прочили остаться без роста продаж. Несмотря на кризис, связанный с пандемией, все вышло совсем наоборот. В 2020 году особенно благодаря льготной ипотеке был зафиксирован ряд исторических рекордов. Весной был локдаун, мало работли офисы продаж, Росреестр перестал фиксировать сделки. И так все было до июля. Рост продаж практически остановился. Никто не ожидал, кто конец года будет таким позитивным. Рост цен превысил самые оптимистичные ожидания всех аналитиков, если говорить о стройках Краснодара. В среднем он составил 15%. Это несмотря на провал весны и начала лета, кризис в экономике и инфляцию. Стали больше строить? Нет, стали больше покупать. Таких рекордов не было давно и цены и спрос были самыми большими за последнее десятилетие. Самое большое количество сделок было зафиксировано в сентябре и этот показатель держался все четыре месяца до конца года.

2020 можно назвать годом новостроек. Никто из девелоперов не ожидал, что год будет таким позитивным. И по количеству сделок и по выручке год был рекордный. В 2021 году будут продолжены сделки по льготной ипотеке, но спрос по прогнозам аналитиков будет падать. Ожидание запуска новых проектов в Краснодаре небольшое. Цена на старте продаж уже достаточно завышена. Отмечается рост стройматериалов, особенно стоимость металлопроката. Общий рост затрат на строительные материалы оценивается в 15% с начала ноября 2020 года. Все это приводит к общему удорожанию стоимости строительства квадратного метра. Больше 70% рынка работает с использованием эскроу-счетов, и соответственно сильно завязан с банковским кредитованием. Часть рентабельности строительной компании  за счет этого сильно съедается.

Если разделить рынок на первичный и вторичный, то со вторичным рынком будет происходить другая история.

Продажа вторичной недвижимости в 2021 году. Прогнозы.

На настоящий момент замедление движения на вторичном рынке вызвано позицией продавцов, которые не хотят уступать покупателям и получить ту сумму, которую они для себя сформировали. Такая ситуация на рынке недвижимости продлится до тех пор, пока продавцы не осознают, что это завышенная цена квартиры. Похожая ситуация прогнозировалась в свое время на рынке недвижимости в 2009 году, когда продавцам понадобилось от 3 до 6 месяцев для коррекции цен на свои объекты недвижимости.

Продавцы недвижимости, которые ожидают сейчас «своего покупателя» вероятнее всего наступят на грабли предыдущего периода, а для того, чтобы этого не произошло необходимо изучать прогнозы и быть в курсе новостей недвижимости. Рынок недвижимости очень чувствителен к изменениям в валютных котировках. Закономерность здесь следующая: строительство новостроек ведется на импортных материалах, это удорожает цену квадратного метра новостроек, а вторичная недвижимость подтягивается по цене к среднерыночной. Эта закономерность лежит в основе всех прогнозов недвижимости.

Хочется немного пояснить эту информацию.

Прогноз цены на недвижимость зависит от характеристик самой недвижимости. Обзор рынка недвижимости конца 2021 года позволяет полагать, что меньшее падение в цене на недвижимость ожидается на квартиры эконом-класса, квартиры старого фонда и квартиры бизнес класса. Но и в этих сегментах может измениться статистика в сторону серьезного уменьшения стоимости квадратного метра недвижимости, если негативная экономическая ситуация продолжится. Прогноз цен еще более нестабилен и во многом зависит от экономической и политической ситуации в России. Финансовые трудности многих строительных компаний привели к образованию большого количества долгостроев начиная с 2016 года и эта тенденция может продолжиться, если застройщик не сможет вовремя платить банку.

Давать прогноз, что будет в 2021 году с тем или иным застройщиком практически невозможно. Более-менее актуальные прогнозы на рынке новостроек станут понятны после того, как финансово стабильно себя будут чувствовать крупные краснодарские застройщики. Повышение стоимости строительных материалов и уменьшение спроса самые важные факторы, влияющие на судьбу строек. Особенно эти факторы скажутся на тех строительных компаниях, у которых наибольшее количество начатых объектов строительства, завязанных на эскроу-счетах и проектном финансировании. Тем более если получение средств на строительство объектов рассчитано на кредитование банков и инвестиций от физических и юридических лиц, т. е. тех, у кого мало собственных средств. Такие стройки могут остановиться. Сказать точно какую стройку и строительную организацию постигнет судьба долгостроя невозможно.

О реальном положении в строительных компаниях нельзя судить по большому количеству рекламы, нельзя верить и заверениям строителей о благополучии и выполнении своих обязательств в срок (не замечено ни одной строительной компании, где говорили бы: «Не покупайте наши квартиры у нас кризис, проблемы»). Фактически, что происходит в компании, знают только первые лица. 

Коммерческая недвижимость прогноз 2021

Коммерческая недвижимость 2021 года менее всего будет подвержена изменениям, об этом говорят прогнозы. Как и весь рынок недвижимости, коммерческая недвижимость, как его сегмент, зависит от политико-экономической ситуации в России. 

Более подробно разберемся, в чем же состояли изменения в прошлом году, как они отразятся в этом. И какова роль банка: в чем будет заключаться роль третьего лица?

Было предложено три модели продажи жилья на рынке недвижимости. Вот их модель работы при идеальных условиях реализации:

1. Квартира покупается на стадии строительства. При данной схеме средства дольщиков будут собраны на определенном счете. Из этого счета будет выдаваться кредит девелоперам под низкий процент. При данной модели цена за квадратный метр увеличится только за счет стоимости стройматериалов. У застройщиков не будет возможности использовать средства дольщиков не по целевому назначению. Денежные средства будут контролироваться банками.

2. Здесь рассматривается продажа только готового жилья. Получается, что застройщик лишается денежных средств дольщиков и, следовательно, низких ставок по кредиту. Застройщик будет получать кредит согласно рыночным условиям – 15-20% годовых. Согласитесь, не лучшая перспектива, причем как для застройщика, так и для покупателя.

3. Последняя модель предлагает обязательное наличие банковской гарантии, то есть банк несет финансовые обязательства на весь бюджет проекта. Не каждый банк сможет дать подобную гарантию.

Застройщику будет необходимо получать аккредитацию, покупателю – открывать счета в определенных банках. На все это необходима новая статья расходов.

Недвижимость в Краснодаре


-


- - -
-