Закон об ипотеке - ФЗ 102.

В отношении сделок с недвижимостью вопрос законности и чистоты крайне важен, поскольку любая ошибка может привести к немалому ущербу для владельца. ФЗ об ипотеке - это Федеральный закон 102, называется он «Закон об ипотеке» и регулирует операции с недвижимостью залоговой.

Исходя из 102 ФЗ об ипотеке, следующие объекты недвижимого имущества подлежат кредитованию:

  • земельные участки, кроме муниципальной и федеральной собственности (при административном или федеральном разрешении на залог данное ограничение снимается);
  • жилые дома и квартиры (в том числе отдельные комнаты);
  • дачные участки, гаражи, и прочие объекты потребительского значения;
  • объекты недвижимости, используемые для предпринимательской деятельности
  • воздушные, морские и речные судна, космические объекты;
  • машино-места;
  • право аренды недвижимости (с согласия арендодателя);
  • право долевого участия в строительстве недвижимости;
  • незавершенная строительством недвижимость ( при наличия долгосрочного права пользования земельным участком у залогодателя или согласии арендодателя, если площадь под застройку арендована).

Целью залога может выступать кредит, обязательства по договорам, а также гарантии возмещения ущерба.

Залогодателем может быть как сам заемщик, так и любое третье лицо, которое является собственником передаваемого в залог имущества.

При этом, если:

  • собственник находится в браке, то на залог необходимо получить и оформить согласие супруга/супруги;
  • в залог оформляется доля квартиры, согласия остальных дольщиков не требуется;
  • у объекта несколько собственников, необходимо нотариально заверенное согласие всех собственников на оформление в залог данной недвижимости.

Также данный закон обеспечивает залогодержателю первоочередное право на удовлетворение своих расходов по предоставленному кредиту: остаток по основному долгу на момент взыскания, проценты, штрафы и судебные издержки. Вместе с этим, при взыскании залога, залогодержатель обязан погасить все задолженности по коммунальным услугам, налогам и пр. Залогодержатель имеет право требовать досрочного исполнения обязательств по ипотеке, если залогодатель скрыл о наличии претензий на недвижимость со стороны третьих лиц.

В договоре об ипотеке, помимо прочего, должно быть указано:

  • подробное наменование объекта,
  • точный адрес,
  • ФИО собственника, а также наименование документа, на основании которого появилось право собственности,
  • орган регистрации собственности,
  • стоимость недвижимости,
  • условия возврата залога.

Договор подписывается сторонами сделки и подлежит обязательной регистрации в ФРС, дата которой и будет является датой заключения взаимоотношений залога. Срок регистрации, в зависимости от типа залога, составляют от 5 дней- до 1 месяца. Для снятия обременения с залога необходимо предоставить в ФРС заявление от залогодержателя с отметкой об исполнении обязательств по ипотеке. Процедура снятия обременения длится 3 рабочих дня.

Ипотека в силу закона должна быть зарегистрирована в Росреестре. Регистрация ипотеки в силу закона проводится с одновременной регистрации права собственности лица, на чьи права накладывается обременение. При наличии регистрируется закладная.

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, в которой закреплено право требования залогодержателя к залогодателю об исполнении обязательств и право залога имущества. Документ составляется или залогодателем или, если имущество принадлежит третьему лицу, ими обоими. Утерянную закладную можно восстановить, сделав дубликат, о чем на нем делается соответствующая отметка. При погашении обязательств перед кредитором закладная возвращается залогодателю, который затем снимает обременение с имущества в госоргане.

Если должник несвоевременно и не в полном объеме погашает свои обязательства, нарушая тем самым условия заключенного договора, кредитор вправе начать принудительное взыскание задолженности.

К жилым домам и квартирам при передаче их в ипотеку предъявляются особенные требования, так как они могут являться местом жительства не только залогодателя.

Сразу стоит отметить, что ипотека жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, не допускается. По остальным объектам есть ряд особенностей:

  • При отчуждении имущества, в котором зарегистрированы несовершеннолетние дети, требуется разрешение органов опеки.
  • При строительстве жилого дома ипотека может быть обеспечена материалами и оборудованием, но после постройки в залог передается готовый дом.
  • Согласно статье 77 закона жилое помещение, которое куплено за кредитные деньги, передается в залог с момента регистрации прав собственности.
  • При Военной ипотеке жилье находится в залоге у кредитора и у государственного органа, который осуществляет платежи в счет погашения кредита.